2007年春天，香港金像奖的颁奖典礼上，小制作电影《我要成名》囊括四项提名，颇有黑马之姿。内容如同片名一般，直白而真诚。

　　11年后，也是春天，福建商人曾焕沙一手创立的弘阳地产，向港交所递交了申请上市的材料，曾焕沙这一行动的背后只为释放一个宣言：我要上市。

　　根据克而瑞统计，2017年弘阳集团以178.1亿元的流量金额排名行业第95位，这也是弘阳首次跻身百强行列。

　　如果不出意外，数月之后，香港资本市场或将迎来这张新面孔，届时这也是本年度继正荣之后，第二家以IPO形式登陆港股的内地房企。

　　加速冲刺

　　此前这家偏居金陵城的房企并无太大的知名度，2017年底犹如坐上了快车道一般，从初露锋芒到申请上市，弘阳跑出了可圈可点的冲刺速度。

　　除了广招贤才，其在组织架构方面也进行了重大调整，除南京总部外，还相继成立了上海、香港总部，不同的总部在现阶段将承担起不一样的角色。伴随着规模诉求的愈发明显，是曾焕沙褪去温和后的野心展露，以及这份野心之下的焦虑。

　　不同于闽系房企大多起步于福建，曾焕沙的发家之地在南京。

　　1995年，28岁的曾焕沙离开海南，怀揣500万元回到南京。因为此前在海南积攒的瓷砖等建材批发经验，初到南京的曾焕沙将掘金途径选为装饰城，自此，南京浦口区的红太阳（000525）装饰城开业，成为当地人气颇旺的装饰建筑材料批发零售基地。

　　1999年，曾焕沙的地产版图开始布局，同年，作为住宅开发平台的南京红太阳正式成立。

　　2000年，弘阳的首个地产项目旭日华庭开工。

　　2006年，弘阳的地产业务扩展到商业地产领域。

　　随后，弘阳地产扎根南京，辐射苏皖，张弛有度地发展着。

　　节奏在2017年底发生变化。

　　为了冲刺上市以及在2020年达成千亿规模，弘阳一气呵成在地产圈掀起了一轮空前的 “挖人大战”，10位来自旭辉、泰禾、新城等新“千亿”房企的高管携手空降弘阳。

　　这一轮“挖人大战”始于2017年11月，旭辉集团前副总裁兼首席人力资源官张良率先加入弘阳，出任弘阳集团执行总裁。

　　今年3月1日，这一节奏发展到了高潮，弘阳高调举行了一场9位高管集体入职的仪式，市场争相打听弘阳为何方神圣，广纳贤才一时风头无俩。

　　这些空降弘阳的高管们，其背景中的相似之处为皆来自“新千亿”房企，这些房企近年来高速增长，成功实现百亿到千亿的飞跃。显而易见，弘阳想复制这些房企新势力的成长路径。如同碧桂园高管转战阳光城后，复制碧桂园模式一般。

　　“亚健康” 体质

　　然而，透过招股说明书我们发现弘阳地产的体质依然存在着部分“亚健康”问题。

　　数据显示，弘阳地产的营收增长并不稳定。其2015年-2017年的收入分别为53.77亿元、87.75亿元、61.4亿元，呈现抛物线式的发展轨迹。

　　虽然弘阳地产2016年营收大幅增长，但并不增利，出现营收大幅上涨，净利润却下降明显的情况。

　　根据招股说明书，弘阳地产2015年-2017年的净利润分别为13.29亿元、9.31亿元、11.95亿元，营收最高的2016年，净利润反而为三年最低，仅9.31亿元，较2015年下降了29.95%。

　　为何弘阳地产在2016年营收大幅增长的情况下，其净利润却大幅下降?

　　记者查询招股说明书发现，其净利润大幅下降，可能与其毛利率大幅下降有所关联。

　　招股说明书显示，弘阳地产2015年-2017年的毛利率分别为41.9%、29.1%、40.6%，其中弘阳地产2016年的毛利率较2015年下降了12.8个百分点。

　　此外，弘阳地产2015年-2017年的股本回报率也呈现持续下降的现象，分别为28%、16.5%、14.7%，净利率分别为24.71%、10.61%、19.47%。

　　与此同时，弘阳地产高负债下的财务风险也值得关注。

　　2015年-2017年弘阳地产的资本负债率为119.4%、136%、137.5%，呈现持续上升的趋势，其中2016年的资本负债率较2015年上升了16.6个百分点。

　　记者查询资料发现，其资本负债率持续走高，与负债的上升可能存在一定联系。

　　资料显示，截至2017年12月30日，弘阳地产一年内到期的贷款占未偿还债务总额的39.9%，两年内到期的贷款占未偿还债务总额的60.1%，大量未偿还债务集中在近两年中，短期还款压力大对于试图大举扩张，走向全国的弘阳无疑束缚了很多可能性。

　　一位注册会计师在接受《国际金融报》记者采访时表示，一般情况下，资本负债率与企业的借款、股权投资有关，资本负债率高意味着资本主要是借钱来的，然而借钱就要付利息，从而导致企业的财务成本较高，财务杠杆较大，增加了一定的财务风险。

　　当前，时值银根收紧、去杠杆的背景下，高杠杆房企天花板近乎肉眼可见。

　　此外，现金为王的地产行业，弘阳经营活动产生的现金流量净额却持续下降。2015年-2017年经营活动产生的现金流量净额分别为23.9亿元、8.91亿元、-34.98亿元。2016年经营活动产生的现金流量净额较2015年下降了62.72%，2017年较2016年下降了492.59%。

　　与此同时，弘阳地产同期经营活动产生的现金流量净额与净利润相比，其比值分别为1.8、0.96、-2.93，呈现持续下降的现象，特别是2017年，其比值已经呈现负数。

　　上述会计师向记者表示，经营活动产生的现金流量净额与净利润的比值越大，那么企业的盈利质量越好，反之越差。

　　对于背负较高负债的弘阳而言，登陆香港资本市场最大的诱惑或是相对低利率的融资渠道。

　　记者据此联系弘阳方面，其相关工作人员表示，“现处于上市静默期，监管局有规定不能做任何采访报道。”

　　(国际金融报记者 孙婉秋 邓皓天)