好的理财产品 蒙格斯:LPR利率“双降”对于买房是大利好吗?(多图)

  文/新浪财经意见领袖专栏机构 蒙格斯智库

  导 言

  最近,最受关注的一件大事莫过于央行施行LPR利率“双降”,它可关乎买房这样的民生大计,其影响你不可不知。

  LPR利率“双降”引关注

  近日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2019年11月20日贷款市场报价利率(LPR)为:

  1年期LPR为4.15%,5年期以上LPR为4.80%,相比上个月双双下降5个基点。

  这是LPR利率登场以来,第一次出现实体利率和楼市利率双双下降。其中,1年期LPR利率,是实体企业参考基准。5年期LPR利率,是房贷的主要参考基准,各地在此基准上进行加点,从而决定最终的实际房贷利率。

  而1年期LPR利率,其实不是第一次下调,一直都在预期之内。但是5年期LPR利率,因为事关房贷利率,首次出现下调,影响到底有多大?

  LPR溯源

  1、什么是贷款市场报价利率(LPR)?

  LPR是由各报价行根据本行对最优质客户的贷款利率,以公开市场操作利率(主要指中期借贷便利利率)加点形成的方式报价,由全国银行间同业拆借中心(CFETS)计算得出并公布的基础性的贷款参考利率,是银行贷款利率定价的主要参考基准。

  2、新LPR有哪些关键变化?

  主要有五方面:一是以公开市场利率(MLF)为基础报价生成,二是增加5年期品种,三是报价行范围扩大,四是报价频率由每日改为每月20日,五是计算方法由加权平均改为算术平均(这使小行的报价权重和工商银行等大行的报价权重一样)。

  3、个人住房贷款从何时开始参考LPR定价?

  从2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以LPR为定价基准加点形成,因为房贷期限较长,所以参考的是5年期以上LPR利率。2019年10月8日前,已签订合同但未发放的个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

  房贷利率下降,对楼市是大利好吗?

  今年10月8日起,中国开始执行全新的房贷利率,新发放的商业性个人住房贷款利率“换锚”,从“政策利率上浮”转向“5年期LPR+当地LPR加点下限+银行浮动加点”的模式。

  此次LPR降低5个基点,这对于楼市并没有什么特殊意义。众所周知,标准降息一般是25个基点,美联储今年进行的三波降息一共下降了75个基点,而在2015年的全面降息中基本也是25个基点起步。所以降低5个基点的幅度也不足以导致市场大幅升温,其主要传递了维稳的信号。

  从全国整体来看:

  首先是2019年,中国的楼市无论从销售面积还是销售金额来看,都创了历史新高,现在房地产市场根本就没有任何衰退的迹象;其次,如果调控政策不放松,中国的房地产市场也有足够的韧性,不会走向衰退。

  对楼市而言,当前房地产商的融资压力较大,融资成本较高,因此,很多房企为回笼资金加快销售回款,纷纷降价或者打折促销。但从环比来看,新房价格仍在上涨,只是涨幅较慢。数据显示,4个一线城市新房价格环比上涨0.1%,涨幅回落0.3个百分点;31个二线城市新房价格环比上涨0.5%,35个三线城市新房价格环比上涨0.6%,涨幅分别回落0.1和0.2个百分点。

  成交量方面,全国房地产市场成交量依然惯性冲高,今年1-10月份全国商品房销售面积超过13.3亿平方米,同比增速今年以来首次转正。前三季度,全国商品房销售额为11.15万亿元,同比增长7.1%,增速较上半年提高1.5个百分点。

  虽然这次LPR下调对于整体楼市的影响不大,但是调控正式从“遏制大涨”步入“防范大跌”的新阶段。

  因为中国楼市是典型的政策市。在政策市面前,房地产从来不具备独立性,服务经济才是其存在的最大理由。楼市调控是松是紧,是宽是收,都要随着经济形势变动而变动。

  所以作为买房者,最重要的一点就是时刻关注经济形势的变化和国家的宏观政策调控。

  从经济形势方面看,当下,无论是刚需买房还是投资买房,都应该保持谨慎的态度。今年国际形势风云诡谲,中美关系、英国脱欧等,牵一发而动全身。经济形势分析变得越发复杂,所以对于广大投资者来说,理性地决策就至关重要。

  (本文作者介绍:国内首家中国宏观经济拐点研究和风险研究的独立智库机构,对经济、金融、法律、风险等领域开展量化模型研究)

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